Відповідальність. Самоорганізація. Контроль

            Майдан, люстрація, АТО, зростання цін і курсу долара, політичні інтриги та скандали… За усіма цими буремними обставинами ми з вами, шановні нетішинці, пропустили поза своєю увагою подію, яка може мати значний вплив на більшість із нас, адже мешканці нашого міста переважно проживають у багатоквартирних будинках.

            1 липня 2015 року вступив у дію Закон України  «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який було прийнято 14 травня цьогоріч. Народні депутати презентували цей закон, як руйнування монополій ЖЕКів, як надання можливості власникам квартир у багатоквартирних будинках – їх співвласникам – стати справжніми господарями своїх домівок. Спробуємо розібратись, які новації впроваджує цей закон, аби розуміти, чи варто нас усіх вітати з його прийняттям, чи все ж таки  поспівчувати одне одному.

осбб инфографика

«Моє подвір’я», «мій будинок», «мій під’їзд»

Ці вирази для більшості з нас були простими словосполученнями. А з прийняттям

вищезгаданого закону вони набули юридичного сенсу. Власники квартир відтепер є співвласниками будинку, прибудинкової території, стін, труб, ліфта та кожної лампочки на сходовій клітці. Нині законодавством закріплені конкретні права на це майно. Та окрім прав закон покладає і обов’язки щодо його управління та утримання. Відтак, за ремонт покрівель чи ліфтів, заміну ламп чи вивезення сміття відповідає не ЖКО, не мер, не депутат чи президент, а ми з вами – співвласники будинку. Саме на нас законом покладені обов’язки з поточного та капітального ремонтів, належного утримання будинків тощо. Більше того: «Співвласники несуть відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам у результаті невиконання або неналежного виконання своїх обов’язків як співвласників». Отже, шановні нетішинці – мешканці багатоповерхівок, відтепер кожен власник квартири є ВІДПОВІДАЛЬНИМ не тільки за квартиру, а й за весь будинок.

ЖКО більше не буде

Вірніше, як підприємство, можливо й залишиться, та от багатоповерхівки з балансу спише. Що ж нам тепер робити? Хто і яким чином вивозитиме сміття та ремонтуватиме покрівлю, утеплюватиме під’їзди взимку? Закон пропонує декілька варіантів вирішення цих питань. Та основа цих рішень базується на тому, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Основний механізм прийняття рішень з управління багатоквартирним будинком – збори співвласників. На них можна буде обирати чи відкликати управителя, визначатися з його повноваженнями, засновувати ОСББ, обирати уповноважену особу, яка буде підписувати документи від імені усіх співвласників, приймати рішення щодо проведення ремонтів, визначати перелік та розмір витрат на управління будинком тощо. Аби те чи інше рішення було прийняте, за нього мають проголосувати власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. А для обрання управителя чи уповноваженої особи достатньо буде і більше 50 відсотків. Отже, відтепер рішення щодо будинку можуть приймати його мешканці, співвласники, тобто, ми з вами. Та для цього нам потрібно створити ініціативну групу, скликати перші збори, обрати уповноважену особу, форму та спосіб управління будинком тощо. Одним словом, САМООРГАНІЗУВАТИСЯ. Інакше…

Інакше рішення за нас прийме хтось інший. І, зважаючи на реалії, воно може коштувати нам досить дорого. Законом передбачено, що у разі неприйняття рішення щодо управителя зборами співвласників, його призначить місцева влада на підставі конкурсу. Вона ж, влада, обере нам вартість послуг з управління, підпише за нас договір, і від нашого імені контролюватиме його виконання. Як із цим справляється влада, ми можемо спостерігати сьогодні на прикладі ЖКО, на рахунки якого ми сплачуємо квартплату, а от послуги отримуємо не завжди та й сумнівної якості.

З управителя – користі небагато

Відповідно до законодавства, управитель багатоквартирного будинку – фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Із управителем підписується договір на 1 рік, який автоматично продовжується у разі відсутності письмового повідомлення про припинення його дії.  Послуги управителя платні. Тобто, управитель, це такий собі посередник, якому власники квартир на платній основі можуть доручити збір власних коштів за комунальні послуги, за те ж управління, за ремонт. Ось тільки механізмів контролю ні за управителем, ні за коштами, які він збирає, законодавство не передбачає.

Наразі ми з вами не маємо реальної можливості контролювати ЖКО, яке є комунальним підприємством, а звичайна фірмочка або підприємець можуть взагалі випаруватись за рік разом із зібраними коштами. І це ще не найгірший варіант. Зважаючи на нашу правоохоронну систему, відсутність конкретних механізмів контролю за управителем, можливість одноосібного укладання договору від імені співвласників, в управителі цілком реально можуть бути призначені або обрані особи, які просто наживатимуться на високих тарифах, і від яких не вдасться добитись нічого. На всі скарги в усіх інстанціях людям відповідатимуть: “Ви самі їх обрали дбати про ваш будинок, то ж на себе і скаржтеся”. Та управителям законодавство передбачає реальну альтернативу – створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Що ж таке ОСББ?

І які сьогодні переваги воно має порівняно із звичайними зборами співвласників? Об’єднання  співвласників  багатоквартирного  будинку (ОСББ)  –  юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових   приміщень   багатоквартирного  будинку для сприяння використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна. Порядок створення та діяльності ОСББ регулює Закон України «Про  об’єднання  співвласників  багатоквартирного  будинку». ОСББ реєструється як неприбуткова організація, має власний статут, правління, яке обирається співвласниками із свого числа, розрахунковий рахунок, веде бухгалтерські документи, має обрану ревізійну комісію та решту ознак юридичної особи. Окрім того, ОСББ саме вирішує, наймати йому управителя чи ні, куди і як витрачати гроші, з ким укладати угоди на обслуговування. Має можливість акумулювати кошти для ремонту на власному банківському рахунку, або ж брати кредит у випадку термінової потреби. ОСББ, як юридична особа, може отримувати додатковий дохід від здачі спільної власності в оренду чи надання послуг з реклами. Може вступати в асоціацію з іншими ОСББ задля представлення спільних інтересів. Права та обов’язки ОСББ, його членів – співвласників, органів управління та контролю прописані в законодавстві. Що дозволяє пересічному члену ОСББ не тільки сплачувати кошти на утримання будинку, а й здійснювати КОНТРОЛЬ за їх використанням.

Сергій ПОЧЕБУЛА